省城中介升学季“造气氛”强推学区房
升学政策不断调整 买学区房小心风险
上周，太原市民办初中、热门公办初中电脑派位结果陆续出炉，小学录取通知书发放。紧随其后，诸如“xx小学对口初中不再直升”“xx学校（初中）将按（学生）落户时间入学”“爆冷！xx小学上不了xx中学”等幼升小、小升初升学信息及直播内容充斥网络社交媒体，加剧了小学中低年级家长的焦虑。而与此同时，学区房再次成为房产中介经纪公司眼下应景的主推产品。
从今年热门小学、初中划片范围的变化，以及幼升小、小升初招生结果来看，高价买学区房，孩子却上不了意向学校的家庭正在逐年增多。房产经纪及省城资深教育业内人士提醒，学区招生信息及学区房走势复杂多变，不同行业所提供信息有明显差别，提醒消费者购买学区房要更加谨慎，别为“冲动”埋单。
a 小升初“学区直升”有变中介借机强推“学区房”
截至记者发稿时，太原市民办初中、热门初中电脑派位结果已基本出炉。今年省城小升初最劲爆的信息莫过于迎泽区“本本不再全部直升，需要摇号”，延续多年的迎泽区大范围“本本直升”模式被打破，多所热门初中因招生名额有限，其对口范围的多所小学的学生得摇号才能获得派位。多年前冲着“名校”购房的少数家庭，孩子未能如愿“本本直升”优质初中。
记者通过多位迎泽区小升初家长了解到，所谓“本本直升”是家长们对迎泽区小升初惯行模式的一种俗称。按照往年惯例，孩子小学入学时没有择校，六年以来没有学籍变动，户籍属于小学对应划片区域，且学生户口户主属于三代以内直系血亲，毕业时无变动，则属于“本本”，即可升入划片范围内的初中。迎泽区作为省城的老城区，优质教育资源众多，以太原五中、太原市第36中、太原市第37中、太原市师苑中学等优质初中为例，其对口划片小学包括双西小学、青年路小学、大南关小学、市第三实验小学、桃园小学、滨河小学、太原市第二实验小学等知名小学。这种升学模式意味着，买了上述小学划片范围的对口学区房，孩子不但小学就近进入知名小学，小升初进入优质初中的概率极大。
购置学区房尤其是“双学区”房的家庭数量有增无减，知名小学“本本直升”学生量日益庞大，超出对口优质初中的计划招生量，而且引起了划片范围内其它普通小学家长及校方的强烈不满。从近几年“小升初”招生结果来看，迎泽区优质初中的报名人数一直高于计划人数。今年，优质初中对口的小学开始电脑随机“摇号”派位，少数“小升初”孩子无法直升到优质初中。
在迎泽区“不再直升、需要摇号”的消息传出后，家长们“炸了锅”。很多房产经纪开始借机炒作：“本本直升没了，迎泽区的学区房还能买吗？”“迎泽区多所小学最后一次直升，双学位小区选哪里？”“学位紧张，小学录取要看落户时间”……记者发现，很多房产营销号仍在营销学区房概念，一方面，认为此次传出摇号的小学并非全部，片区内部分普通小学“小升初”仍可直升，并对仍可直升的普通小学招生范围内学区房进行包装热炒推荐；另一方面，不少房产经纪开始鼓吹“片区内小学入学要看落户时间”，落户时间太晚将被统筹至其他学校，催促家长尽早购买。采访中，多名房产中介表示，面对上述人为制造的焦虑，种种不确定性让很多家长陷入纠结，很多家长群中热议到底该不该买学区房，一些原本着急看房的家长开始观望。
b 购房计划暂停 买卖双方都在观望
“最近一段时间，学区房会逐渐热起来，随着孩子的初中尘埃落定，很大一部分家庭会把学区房挂牌出售，房源增多是市场开始活跃的主要原因。”位于并州路某房产中介的工作人员表示，进入7月，就陆续有买家前来咨询，要求工作人员帮忙留意即将挂牌的新房源，在传出“本本不再直升”的消息后，很多人开始犹豫观望，也在等待事情的发展走向。
8月3日，关于迎泽区“本本不再全部直升”的消息有了新进展，位于太原市双塔西街的某小学张贴出了其针对某优质初中的“派位结果”，山西晚报记者在现场看到，共有151名学生被该中学录取。根据现场学生家长介绍，派位是在当天上午举行的，本次符合条件且报名参与派位的学生共计160人，原定名额为150人，由于其中有多胞胎家庭子女录取，最终录取人数为151人，此外，片区内另一所普通小学共99人参与随机派位，最终录取90人。随后，记者在现场见到了多名派位不中的学生家长，他们均表示不能理解，认为此前全部直升录取，今年却要参与摇号，纷纷前往学校讨要说法。
目前来看，迎泽区“本本不再全部直升，需要摇号”的消息属实。对于家长们的疑惑，记者咨询了教育界人士，其表示，根据今年太原市教育局发布的《【迎泽区】2024年小学毕业生升初中工作实施方案》，相关政策中确实提到了“直升”这一概念，但家长们并没有仔细阅读相关政策。以今年的政策为例，文件中在“多校划片入学”中提到“多校划片的初中学校，本着尊重历史、注重衔接的原则，36中、37中原划片学校范围内按照原片区对口直升”，但随后明确提出“对报名人数超过招生计划人数的初中学校，通过电脑随机派位方式安排学生升学。”业内人士猜测，由于今年的小学毕业生过多，超出了部分中学的计划招生人数，因此采取了随机派位的方式。
“最近，很多有购房计划的家长都在咨询‘直升’这件事，目前流传出的消息有限，可以确定的是有些学校确实需要摇号，有的学校仍然全部直升，这就导致很多人不得不重新考虑在哪儿买房。”一名房产中介表示，短期内，片区内各个小学对应的学区房价格还算相对稳定，他们对升学政策也是一知半解，只能通过各种渠道打听，确定真实的才敢跟顾客说，至于此前传出的“片区内小学入学要看落户时间”“多所小学今年最后一次直升”等消息暂时无法考证。其实不光买家，卖家也在观望中，已经挂牌的房源也没有大幅调价的迹象。
c 升学政策不断调整优化 学区房长远会降温
升学及学区房焦虑，几乎是每个家长的必经的心路历程。近年来，全国各地二手房成交行情下行，太原二手房市场也无法独善其身。然而，二手房市场中“学区房”成交价格一直坚挺。
记者走访市场发现，太原二手学区房主要集中在环内老城区，尤其是迎泽区的青年路小学、双西小学、滨河小学，杏花岭区的五一路小学、新建路小学，小店区的九一小学、八一小学等学区范围内，二手房成交活跃。记者在多款房源信息app上查询发现，这些区域的热门学区房，挂牌价比不少新建的精装楼盘价格都坚挺。例如迎泽区青年路小学招生划片范围内宝佳丽景小区目前挂牌均价在2.3万元/平方米、迎泽区双西小学招生划片范围内新视界小区目前挂牌均价1.7万元/平方米、小店区九一小学主校区招生划片范围内九一小学宿舍小区目前的挂牌均价更是超过了3万元/平方米。
此前，为防止学区房炒作，从2021年起，太原就实行房产地址“学位限定”，即自登记入学之年起，同一套住宅6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位(符合国家生育政策的除外)。然而，这一举措看似增加了学区房的购房风险，但事实上却增长了“学区房”的流转周期，房源更加稀缺，家长们将购房计划不断提前，甚至提到了婚前。
近几年，报名人数超过招生人数的知名小学、优质初中招生开始“摇号”，买了对口学区房的家庭，子女也未必能上理想名校。“原来这种摇号的不确定性主要集中在小店区、杏花岭区等其他区域，但今年迎泽区的变化确实让很多家长始料未及。”从业十多年的房地产中介王先生介绍称，目前来看，短期内虽然影响不显，但未来上述热门学区房都有可能不同程度地“降温”。“直升优质初中对于很多家长有不小的吸引力，也是购买学区房的重要考量之一，如果一所小学的这一优势不在，那影响家长购房的因素必然会向其他方面转移分摊，例如学校的口碑排名、所处地段、学生数量等。片区内各个小学的学区房热度，可能会迎来新的排序。”不过王先生也表示，虽然会有影响，但相比其他二手房，学区房的价格依然相对稳定，最近网上盛传的“学区房跌至5000元以下”更是无稽之谈，以迎泽区为例，即使采取摇号升学，片区内能对口多个优质初中的老牌知名小学依然抢手，毕竟其毕业生拥有更多进入优质初中的机会。
d 购买风险增加 入手学区房要慎重考虑
多位业内人士称，“小升初”政策不断调整，除了特别重点及“双学区”房仍然价格坚挺以外，其他学校附近的学区房成交和单价都有所回落。
现如今，学区房的主力消费群体已经从70、80后渐渐转向90后，年轻一代的家长对居住品质、生活配套、商业配套等更加关注，而省城老牌优质公办小学主校区的学区房，往往位于城市中心的老旧小区。这些二手房房龄大，普遍存在管道老化、户型不佳、停车不便、物业服务有待提升等问题。同时，由于幼升小、小升初的招生政策调整、名校教师资源的更迭变化，家长买了学区房有可能上不了名校，也有可能所购学区房的划片对口学校，不再是家长的意向学校。8月5日，青年路小学教育集团发布通知，华润分校、万科分校、东山分校于2024年9月移交迎泽区政府，申请独立办学资质，分别拟起名为太原市迎泽区行知小学校、太原市迎泽区诚光小学校、太原市迎泽区文峰小学校。
对于大多数收入一般的普通家庭而言，二手学区房的购买风险在增加。此外，近年来，随着现代双语、北辰、新希望等民办学校的崛起，优质的民办教育资源也给家长们提供了更多的选择。谈及本次事件，不少房地产经纪对于学区房的炒作行为表示，由于目前有学位限定政策的存在，一套小学学区房起码6年内无法成交，6年的时间对于楼市来说可能是翻天覆地的变化，因此，无论是唱衰也好、吹捧也罢，对于近几年暂时用不到学区房的购房者，切勿跟风购买。
如果确有购房需求，也要避免掉入学区房购房“陷阱”。“学区划分每年都有变化，家长在购买入学用的二手房的时候要格外注意，有些小区虽然与名校仅一墙之隔，但并非意味着就能进入该学校就读。”按照相应规定，每个学校的招生范围每年都会公布一次，但招生范围的确定是以小区或者街道整体划分。此外，特别需要注意的是户口、学位问题，要确定卖家已经将原有户口从房产所在的地址中迁出，且该户地址6年内没有符合条件的儿童入学，买家才能将家庭成员的户口迁入，建议与房屋卖家充分沟通，并在购买合同上增设相关条款，以维护自身权益，否则，即使房产产权属于自己，但是仍可能因为学位已经使用，或者原户主户口未能及时迁出而无法办理迁入手续。所以，购房者最好能签订书面户口迁出的时间及违约责任。最后，房子要回归居住属性，学区房也不例外，随着各方政策调整优化，“学区”对二手房价值的影响会减弱，购房者不应该把目光紧盯着个别学校，今后，购买学区房就能上名校的概率会继续降低。（记者 柴旭晖）
